新房屋登记办法答疑：夫妻共有房产应办理共有产权实名登记

《房屋登记办法》自本月1日实施后，许多读者就实施细则向市房地产交易登记中心咨询，记者就其中较集中的几个问题，8日采访了市房地产交易登记中心有关部门负责人。

仅有房产证是不够的

《房屋登记办法》实施后，有些市民发现，该办法与《城市房屋权属登记管理办法》有许多不同之处。市房地产交易登记中心有关负责人介绍，两者最主要不同就是登记模式发生了根本性变化。

房屋登记机构将从原来的强制性管理转变为只提供登记服务，房产产权登记由权利人自愿提出申请。未经登记，不发生效力，但不违法也不罚款，登记机关只提供服务，不再强制要求；其次是确立登记簿制度，强化登记簿的法律效力，登记簿内容高于产权证内容，房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准，产权证不再是房屋惟一的合法凭证。

“所以，房产所有人要改变以往的观念，认为只要房屋产权证在我手上，一切无忧。为了保护自己的权利，购房人在房产交易过程中，一定要去登记机关查询房屋登记状况，及时向登记机关申请产权过户登记。”这位负责人提醒。

关于夫妻共有产权

长期以来，在办理房屋权属登记和房产交易时，夫妻共有的房产习惯登记在一方名下。《房屋登记办法》规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。如果房产产权只登记在一方名下，则不视为共有财产，产权人可单方行使处置权（房改房除外），登记机关无需再考虑隐性共有人问题。

“为保护自己的利益，房产所有人的配偶作为‘隐形产权人’需实名化，夫妻应实行共有产权实名登记，办理共有产权登记。”这位负责人说。

房屋登记的效力

二手房交易也是市民很关注的一个话题。过去常有市民会买到已经卖给别人的房屋，即“一房多卖”现象。比如：甲与乙订立买卖合同，将自己的房产转让给乙，乙按合同规定预付房款，同时约定1个月后双方一起到房管部门办理房产转移登记手续。又有不知情的丙与甲协商，价格比乙略高，甲转而将房产卖给丙，并与丙一起办理了房产过户登记，丙领取了房产证。根据《房屋登记办法》第五条第二款规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理，所以该房产产权属于丙，法律保护丙对该房产的所有权，而乙只能根据购房合同请求甲承担赔偿损失等违约责任。